Técnico em Transações Imobiliárias na prática
A falha no rito de convocação de uma assembleia para discutir obras em áreas comuns é um dos caminhos mais curtos para a anulação de decisões tomadas em condomínio. Quando o processo de comunicação falha, o que deveria ser uma solução de manutenção ou melhoria acaba se transformando em um litígio prolongado, paralisando projetos necessários por meses ou até anos.
O ponto de partida reside na clareza do edital. Todo proprietário deve receber a convocação dentro do prazo estipulado pela convenção do condomínio. Se o documento for omisso em relação ao tempo mínimo, a recomendação é seguir o que estabelece o Código Civil para evitar questionamentos sobre a validade da reunião. O edital não pode ser vago; ele precisa descrever o objeto da obra de forma inequívoca. Convocações que usam termos genéricos como "assuntos gerais" para decidir investimentos de alto impacto em áreas comuns são juridicamente frágeis e facilmente impugnáveis em juízo.
A entrega da convocação deve ser comprovada. O envio por e-mail, carta protocolada ou até mesmo por meio de aplicativos de gestão condominial é válido, desde que o condomínio possua o registro formal da ciência de cada condômino. Não basta publicar um aviso no elevador ou deixar um bilhete na caixa de correspondência sem o devido protocolo. O síndico precisa de um controle rigoroso sobre quem recebeu a pauta. Se um único proprietário provar que não foi convocado, a legitimidade de toda a assembleia fica sob risco, podendo levar à anulação da votação.
Além da data, horário e local, o edital precisa detalhar a natureza da intervenção. O condômino tem o direito de saber se a obra é necessária ou útil, além de entender a estimativa de custos envolvida. Se a assembleia tem como objetivo aprovar um orçamento para a reforma de um salão de festas, por exemplo, o edital deve mencionar a existência de propostas e onde elas estão disponíveis para consulta prévia. A falta de transparência sobre o escopo da obra antes da votação impede que o condômino chegue preparado, o que esvazia o debate democrático e alimenta questionamentos posteriores sobre a lisura do processo.
Nem toda obra exige a mesma quantidade de votos. O Código Civil diferencia intervenções necessárias — aquelas que visam preservar o imóvel ou evitar sua deterioração — de obras úteis ou voluptuárias. Se a obra for necessária e de valor reduzido, o síndico pode realizá-la independentemente de autorização, desde que preste contas. Contudo, para obras que demandam grandes aportes financeiros, o quórum qualificado é a regra. É vital que a convocação já indique qual o tipo de obra será votada, permitindo que os participantes saibam qual a exigência de quórum para que a decisão tenha força legal.
Nenhuma deliberação sobre obras em áreas comuns deve ocorrer sem o suporte de memoriais descritivos ou laudos de profissionais habilitados. O edital deve deixar claro que esses documentos estão à disposição dos condôminos antes da reunião. Quando a assembleia é convocada apenas com a promessa de uma apresentação verbal, a margem para dúvidas e desconfiança aumenta. A disponibilidade de projetos, orçamentos comparativos e cronogramas físicos atua como uma barreira contra suposições, facilitando o consenso sobre a viabilidade da obra pretendida.
A ata da assembleia é o espelho da convocação. Se o edital seguiu todos os requisitos, a ata deve refletir fielmente o que foi discutido e votado, inclusive com o registro dos votos contrários, favoráveis e abstenções. O erro comum ocorre quando a convocação trata de um tema, mas a assembleia acaba deliberando sobre algo mais amplo ou diferente. Para que uma decisão sobre áreas comuns tenha validade e seja cumprida sem sobressaltos, a conformidade entre a convocação e a ata final é o elemento que garante a segurança jurídica da obra que será executada.